Jeder, der ein Eigenheim, sei es Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück erwerben möchte, muss sich auch über die Nebenkosten beim Kauf im Klaren sein. Denn diese machen einen zusätzlichen, nicht unbeachtlichen Kostenfaktor zum reinen Kaufpreis aus. Zu den wichtigsten und zumeist auch höchsten Anschaffungsnebenkosten gehört die Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer und steht den Ländern zu. Daher unterscheidet sich ihre Höhe auch je nach Bundesland.

Rechtliche Grundlagen

Die gesetzlichen Bestimmungen werden seit 1997 im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) festgehalten. Der am häufigsten vorkommende Erwerbsvorgang ist die rechtsgeschäftliche Übereignung eines Grundstücks im Inland.

Für die rechtsgeschäftliche Übertragung des Grundstückseigentums ist gemäß § 873 BGB die Auflassung und die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch erforderlich. Auch wenn kein Rechtsgeschäft vorangegangen ist, das einen Anspruch auf Übereignung begründet und es somit keiner Auflassung bedarf, unterliegt ein Eigentumsübergang der Grunderwerbsteuer. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn das Eigentum wie z.B. im Erbfall unmittelbar kraft Gesetzes übergeht oder kraft behördlichen oder gerichtlichen Ausspruchs erfolgt, wie beispielsweise bei Erwerbsvorgängen im Flurbereinigungsverfahren.

Unter Grundstücke im Sinne der Grunderwerbsteuer sind zunächst Grundstücke gemäß des bürgerlichen Rechts zu verstehen. Im Allgemeinen wird Grundstück ein begrenzter, katastermäßig vermessener und bezeichneter Teil der Erdoberfläche aufgefasst, der im Grundbuch in einem bestimmten Verzeichnis eingetragen ist. Erbbaurechte und Gebäude auf fremdem Grund und Boden stehen einem Grundstück gleich. Im Falle des Erbbaurechts wird Grunderwerbsteuer erhoben bei dessen Bestellung, Übertragung, Verlängerung oder Aufhebung. Das Gebäude, das auf fremdem Grund und Boden gebaut ist, gilt ebenfalls als selbstständiger Gegenstand des Rechtsverkehrs. Grunderwerbsteuerpflichtig ist damit auch der Erwerb eines Gebäudes, das allein Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist.

Im Grunderwerbsteuergesetz werden in den §§ 3 - 7 Steuerbefreiungen aufgeführt, diese werden in echte Steuerbefreiungen und Steuerbefreiungen in Sonderfällen unterschieden. Die echten Steuerbefreiungen sind personenbezogen. Steuerbefreiungen in Sonderfällen greifen insbesondere bei Umstrukturierungen im Konzern. Steuerfrei ist z.B. der Erwerb eines Grundstücks, wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert 2.500 Euro nicht überschreitet. Um eine Doppelbelastung des Erwerbs mit Erbschaft- oder Schenkungsteuer zu vermeiden, bleibt der Grundstückserwerb im Erbfall oder im Falle der Grundstücksschenkung ebenfalls steuerfrei, unabhängig davon, ob tatsächlich Erbschaft- bzw. Schenkung-steuer anfällt.

Bemessungsgrundlage

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich der Wert der Gegenleistung, das heißt jede Leistung, die der Erwerber für den Erwerb des Grundstücks gewährt. Dabei kann die Leistung in Geld-, Sach- oder Dienstleistungen bestehen. Auch ein Forderungsverzicht ist denkbar.

Höhe

Die Höhe der Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3,5 % und ist auf volle Euro nach unten abzurunden. Gemäß Grundgesetz kann der Steuersatz allerdings hiervon abweichend bestimmt werden. Bislang haben Berlin, Hamburg, Sachsen-Anhalt und Niedersachsen den Wert auf 4,5 % angehoben und Saarland auf 4,0 %. In Brandenburg, Thüringen und Schleswig-Holstein erheben die Finanzämter bereits eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 5,0 %.

Fälligkeit

Grundsätzlich wird die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Das Finanzamt darf allerdings auch eine längere Frist zu Zahlung setzen, wenn der Steuerschuldner z. B. keinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthaltsort im Inland hat. Damit der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann, bedarf es einer sogenannten Unbedenklichkeitsbescheinigung, in der das zuständige Finanzamts bescheinigt, dass der Eintragung aus steuerlicher Sicht nichts entgegenspricht. Spätestens wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet ist, hat das Finanzamt diese zu erteilen.