Die Regelungen für die Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer bei Immobilien haben sich mit dem Jahresbeginn 2009 grundlegend verändert. Genau wie sonstige Vermögensgegenstände, z.B. Wertpapiere oder Kontoguthaben, wird der Verkehrswert, im steuerrechtlichen Sinne auch als gemeiner Wert bezeichnet, als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer ermittelt.

Es wird nach dem Wert von unbebauten und bebauten Grundstücken unterschieden. Die Bewertung von unbebauten Grundstücken erfolgt dabei nach der Formel: Grundstücksfläche x Bodenrichtwert. Für bebaute Grundstücke kommen die klassischen Wertermittlungsverfahren, das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren zur Anwendung.

Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Zweifamilienhaus werden in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren bewertet. Vorrangig werden dabei Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren herangezogen. Sind geeignete Vergleichsobjekte nicht verfügbar, wird auf das Sachwertverfahren zurückgegriffen. Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke oder gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine marktübliche Miete ermitteln lässt, werden mittels Ertragswertverfahren bewertet. Dabei erfolgt zunächst eine Aufteilung in Bodenwert und Gebäudewert, wobei der Bodenwert analog der Regelungen für unbebaute Grundstücke (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) ermittelt wird. Die Gebäudewertermittlung erfolgt nach dem Schema: Jahresnettokaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten (für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis) x Vervielfältiger. Für den Vervielfältiger als mathematischer Rentenbarwertfaktor wird ein angemessener Liegenschaftszinssatz sowie eine sachgerecht ermittelte Restnutzungsdauer des Gebäudes zugrunde gelegt. Als Liegenschaftszinssatz wird der Zinssatz bezeichnet, mit dem sich der Verkehrswert von Immobilien im Durchschnitt marktüblich verzinst. Bodenwert und Gebäudeertragswert ergeben den Ertragswert, somit die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer.

Für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser, bei denen keine geeigneten Vergleichspreise vorliegen sowie Geschäftsgrundstücke oder gemischt genutzte Grundstücke, für die sich keine marktüblichen Mieten ermitteln lassen, gilt das Sachwertverfahren. Auch beim Sachwertverfahren wird der Gebäudewert getrennt vom Bodenwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) ermittelt. Für den Gebäudewert sind die Regelherstellungskosten eines vergleichbaren Neubaus anzusetzen, die als Neubauherstellungskosten je Flächeneinheit bemessen werden. Durch Multiplikation der Flächeneinheit mit den Regelherstellungskosten ergibt sich der Gebäuderegelherstellungswert. Dieser wird um die Alterswertminderung gekürzt. Die Addition aus Bodenwert und Gebäudesachwert ergibt den vorläufigen Sachwert. Da dieser im Regelfall meist erheblich vom gemeinen Wert als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer abweicht, erfolgt eine Anpassung an den gemeinen Wert mittels Wertzahl. Der vorläufige Sachwert wird mit einer marktgerechten Wertzahl multipliziert und ergibt den gemeinen Wert.

Durch die schematische Anwendung der Berechnungsmethoden gemäß Bewertungsgesetz können jedoch im Einzelfall erhebliche Überbewertungen der Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer zustande kommen. Das Bewertungsgesetz ermöglicht daher den Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts durch ein qualifiziertes Immobiliengutachten anerkannter Sachverständiger. Die Kosten hierfür trägt zwar der Steuerpflichtige, dennoch gilt es im Einzelfall stets zu prüfen, ob durch ein qualifiziertes Immobiliengutachten nicht ein erheblich niedrigerer Verkehrswert nachgewiesen werden kann, der zu einer entsprechenden Ersparnis von Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer führt.